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Prêt à Taux Zéro : comment ça marche ?

29 mars 2016 dans Blog, Economie

D’après une étude révélée ce matin, plus de 30% des acquéreurs de biens immobiliers ne savent pas s’ils sont éligibles ou non au Prêt à Taux Zéro (ou PTZ). Le PTZ, c’est quoi ? Tout simplement un prêt immobilier « pouvant être contracté pour financer l’achat ou la construction d’un premier bien immobilier au titre de la résidence principale. Un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années est à nouveau éligible. Sans frais de dossier ni intérêts, ce prêt ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel du primo accédant. Il est accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État et la société de gestion du dispositif. »

Le PTZ dépend du lieu d’achat — »L’obtention du PTZ, ainsi que son montant et ses modalités de remboursement, dépendent du montant de l’opération, du nombre de personnes composant le ménage, des ressources du ménage et de la tension de la zone où se situe l’achat immobilier à financer (de A à C). Plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt est élevé.« — et bien sûr des revenus du ménage : « l’emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus qui varie selon la zone et la composition du foyer. Par exemple, la limite pour une personne seule est de 37.000 euros en zone A (Paris) tandis qu’elle sera de 24 000 euros en zone C (zones rurales). Pour un ménage de 4 personnes, ces plafonds sont doublés. »

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Le montant maximal est calculé en appliquant un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Quant à la durée du prêt, elle dépend de « la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans la première tranche, la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à 100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt de 20 ans. »

Bruno Benveniste

2016, une année de tous les records ?

23 mars 2016 dans Blog, Economie

Avec des taux de crédits à un niveau jamais vu, l’année 2016 pourrait bien exploser tous les records en terme d’achat immobilier. « Motivés par la baisse continue des taux des crédits immobiliers, doublée d’un contexte économique et politique favorables, les Français en profitent pour investir dans l’achat d’un bien immobilier, » déclare ainsi le président du réseau de petites annonces immobilières Particulier à Particulier.

Le Crédit Foncier table même sur des ventes en ancien allant jusqu’à 825 000 unités, un record toutes catégories… Et le pouvoir d’achat de ces emprunteurs en tous genres (primo-emprunteurs ou autres) a explosé en seulement 4 ans : 22% de plus ! Il faut dire qu’en 2012, les taux d’emprunts étaient à plus de 4%…

Ce mouvement implique ainsi un fort retour des primo-emprunteurs (un bond de 30% à 40% des achats du marché) mais aussi des investisseurs. 2016 pourrait donc bien être une année record qu’il ne faudrait absolument pas manquer pour acheter, neuf ou ancien !

Bruno Benveniste

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Quelle bonne réforme pour la fiscalité foncière ?

22 mars 2016 dans Blog, Défiscalisation, Economie, Taxation

Avant la fin de son mandat, le gouvernement voudrait réformer en profondeur la fiscalité foncière, avec, comme idée sous-jacente, la volonté d’encourager la liquidité du marché, au détriment de la rétention foncière.

Le dernier rapport en date remis au gouvernement propose en effet de supprimer les taxes sur les transactions et d’augmenter d’autant les taxes sur la détention de l’immobilier (les taxes foncières).

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Ce rapport Figeat veut aussi s’attaquer à la fiscalité du foncier bâti et non bâti : « il est illusoire de penser que nous pouvons agir efficacement face aux comportements de rétention du foncier sans traiter le sujet de la fiscalité », précise Dominique Figeat aux ministres du Logement Emmanuelle Cosse et du Budget Christian Eckert. Figeat veut donc « réviser les valeurs locatives qui servent à calculer les taxes foncières, et dont les bases n’ont pas été modifiées depuis plus de 40 ans. »

La Tribune ajoute que le rapport Figeat propose « d’inverser le barème d’abattement des plus-values, en le rendant dégressif et donc hyper avantageux à court terme, il privilégie clairement une autre proposition : supprimer les abattements pour durée de détention en intégrant un dispositif qui prendrait en compte l’inflation, ainsi qu’un niveau d’imposition plafond. » Une façon de contenir l’imposition des plus-values connectées à l’inflation.

Bruno Benveniste

Taux d’emprunt au plus bas : la fin des négociations ?

19 mars 2016 dans Blog, Economie

Avec des records historiques en terme de taux d’emprunt, qui sont actuellement au plus bas, où se situe encore votre marge de négociation avec votre banque ? Si, dans le passé, de grosses différences pouvaient être faites en faisant marcher la concurrence entre établissements prêteurs, ou via des courtiers, existe-t-il encore une marge réelle sur laquelle discuter ?

On oublie un peu trop vite, surtout lorsqu’on est primo-emprunteur, la question de la délégation d’assurance. « En 2015, la demande pour un changement d’assurance sur un prêt octroyé depuis moins de 12 mois (loi Hamon) ne concerne que 15% des demandes », annonce Hervé Hatt. « Un chiffre encore faible pour plusieurs raisons : une méconnaissance du dispositif, la réticence de certains établissements bancaires et la faiblesse des taux des crédits qui fait oublier le tarif de l’assurance, sans parler de la peur de la complexité administrative », explique Maël Bernier à PAP.

La délégation d’assurance s’oppose à l’assurance groupe de la banque. Il s’agit de ne pas adhérer au contrat de groupe proposé par cette dernière et de souscrire un contrat d’assurance individuel auprès d’un assureur. La délégation d’assurance concerne particulièrement les jeunes, qui peuvent trouver des conditions d’assurance individuelle plus intéressantes (décès, invalidité, incapacité) et les profils plus risqués, qui voient souvent leur adhésion à une assurance de groupe refusée. Et la différence entre une assurance groupe et une assurance déléguée peut dépasser les 10 000 €, ce qui n’est pas négligeable…

Bruno Benveniste

Assurance Road Sign with dramatic clouds and sky.

Assurance Road Sign with dramatic clouds and sky.

Crédit immobilier : vers la fin des taux fixes ?

18 mars 2016 dans Blog, Economie

L’inquiétude actuelle des banques est précise : lorsque la BCE aura fini de « faire tourner la planche à billets », les emprunts immobiliers à taux fixes pourraient bien disparaitre, à profit des emprunts à taux variables…

En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière a récemment estimé que les taux fixes proposés par les banques sont bien trop bas pour durer plus longtemps, et que les risques pris par ces établissements financiers sont bien trop importants, afin de gagner de plus en plus de clients.

La Vie Immo souligne une étrange tendance : « Selon le courtier Meilleurtaux, 75% des banques proposent aujourd’hui des taux inférieurs à 2,10%. Il y a un an, elles n’étaient que 20% à proposer des niveaux aussi bas! […] D’où cette idée des régulateurs: obliger les banques à mettre plus de capitaux en réserve. Elles seront alors obligées, soit de lever le pied, soit de proposer des taux variables. Un bon moyen pour transférer le risque aux emprunteurs. Mais aussi un véritable choc culturel, dans un pays comme la France où le taux fixe est devenu la norme. » Cela pourrait en tout cas être une révolution à laquelle les acheteurs ne sont pas encore prêts…

Bruno Benveniste

House made of money on a reflection surface

House made of money on a reflection surface

Le CITE désormais compatible avec l’Eco-Prêt à taux zéro

15 mars 2016 dans Blog, Economie

Dans le cadre de sa promotion de l’immobilier à faible consommation d’énergie, la Ministre de l’Environnement Ségolène Royal a annoncé que le CITE (Crédit Impôt Transition Energie), qui offre un allègement fiscal de 30% pour travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale, serait désormais compatible avec l’Eco-Prêt à taux zéro.

Ce cumul, qui était auparavant soumis à des contraintes très astreignantes, est donc désormais proposé à tous. Comme le rappelle le Nouvel Observateur, « le CITE prévoit un allègement fiscal de 30% pour des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale ou pour l’acquisition d’équipements permettant des économies d’énergie (chaudières à haute performance énergétique, appareils de régulation de chauffage, etc.). Applicable depuis le 1er septembre 2014, il avait été reconduit pour un an en 2016. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet quant à lui de financer des travaux destinés à réduire la consommation énergétique du logement. » Une bonne nouvelle pour l’année 2016, et l’occasion, peut-être, d’entamer de grands travaux qui vont en ce sens…

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Taux immobiliers : toujours plus bas !

14 mars 2016 dans Blog, Economie

Afin de motiver la croissance, la Banque Centrale Européenne a une fois de plus oeuvré pour faire baisser les taux d’emprunts immobiliers en France. Les banques se demandent donc si les taux ne vont pas percer le plancher historique qui datait d’un an exactement, en mars 2015.

Comme le rapporte PAP, « Les banques se sont fixé des objectifs commerciaux élevés pour 2016. Elles se livrent à une vive concurrence sur les taux immobiliers pour séduire de nouveaux clients. La baisse des taux de la BCE leur donne les moyens d’appliquer cette politique commerciale agressive à moindres frais. Résultat : dans les prochaines semaines, le taux moyen sur vingt ans pourrait descendre à 1,80%, les meilleurs dossiers pouvant décrocher du 1,20%. »

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Cette nouvelle baisse pourrait donc contribuer à continuer à doper le marché de l’achat, alors qu’à Paris, le neuf a déjà bondi de 18% pendant 2015, par rapport à l’année précédente…

Taux immo au 10/03/2016 (brut, sans assurance ni frais)

Moyenne Minimum Maximum
 10 ans  1,70 %  1,00 %  2,55%
 15 ans  1,90 %  1,35 %  2,75 %
 20 ans  2,15 %  1,51 %  3,10 %
 25 ans  2,40 %  1,76 %  3,45 %

Bruno Benveniste

Réforme des notaires : ça fait pschiiiit…

11 mars 2016 dans Blog, Economie

On se souvient tous du bon mot de Jacques Chirac, affirmant qu’une affaire avait fait « pschiiit ». On pourrait bien appliquer ce terme à la réforme des tarifs des notaires : beaucoup de bruit pour rien. En effet, ces tarifs risques fort de ne baisser que dans des situations exceptionnelles, ou pour des transactions de faible volume. Et cela ne compensera donc pas la hausse marquée de la taxation.

PHOTO CLAUDE PRIGENT/ LE TELEGRAMME. MORLAIX (29) : Plaque de notaire .

Le gouvernement a beau marteler que les tarifs vont baisser, et ce depuis le passage de Montebourg au ministère de l’économie, la réalité de ces baisses devrait frôler les… 2%, en moyenne. Capital explique bien la situation : « Pour une vente immobilière, les émoluments des notaires sont calculés selon un barème proportionnel, fixé en fonction du montant de la transaction : 4% jusqu’à 6.500 euros, puis 1,65% pour la part située entre 6.500 et 17.000 euros, 1,1% entre 17.000 et 60.000 et enfin 0,825% au-delà. Ce à quoi s’ajoutent divers frais fixes pour les formalités. […] La loi va bien faire baisser, parfois sensiblement, les frais ponctionnés par les notaires pour les petites transactions. Le décret prévoit en effet de limiter à 10% de la valeur du bien les sommes touchées par les notaires, avec un minimum de 90 euros. Or pour les opérations type vente de garage ou de cave, les frais fixes peuvent actuellement faire grimper le montant des honoraires de notaires bien au-delà. »

En parallèle, la taxation a avancé bien plus fortement : depuis 2014, les droits de mutation prélévés ont augmenté de 18%, passant de 3,8% à 4,5%… Comme les départements gèrent désormais ces taxes, à part dans cinq d’entre eux, la facture finit par être douloureuse…

Bruno Benveniste

Paris, ville verte ?

10 mars 2016 dans Blog, Paris

La gigantesque opération de communication d’Anne Hidalgo concernant l’immobilier la végétation a commencé. D’ici à 2020, la Maire de Paris annonce vouloir « végétaliser » 100 hectares de bâti, dont 30% pour… l’agriculture urbaine. L’idée n’est pas nouvelle, puisque Bruxelles s’y est attelé depuis quelques temps ainsi que des grandes villes américaines.

Mais qu’entend-on vraiment derrière ce néologisme ? L’idée est de lutter contre les gaz à effets de serre, notamment coupables d’accélération du réchauffement climatique. L’opération va démarrer dès le mois prochain : parkings, façades, toits et autre sous-sols sélectionnés par la Mariei de Paris seront soumis à des entreprises et associations, qui remettront leur projet avant l’automne. Les lauréats passeront ensuite à l’action…

On parle déjà de plusieurs milliers de mètres carrés consacrés afin de « changer son modèle urbain » et rejoindre ainsi les grandes mégalopoles du monde entier pour être plus vert que vert !

Bruno Benveniste

HIDALGO-AFP

Loueurs de meublés : Bercy va vous rendre la vie plus compliquée

3 mars 2016 dans Blog, Défiscalisation, Economie

Vous louez actuellement des meublés ? La récréation est finie, semblent dire les bruits qui courent dans les couloirs de Bercy, au Ministère de la Finance. En effet, une réforme concernant les régimes fiscaux des loueurs de meublés est en cours.

En effet, le régime fiscal au réel pour ceux qui tirent un revenu foncier inférieur à 32 900€ par an, régime qui s’apparente à un « loueur de meublé non professionnel » ne pourrait plus bénéficier des mêmes abattements en terme de travaux réalisés dans le logement loué meublé ou apport de nouveaux meubles.

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L’astuce pour faire payer plus les propriétaires reviendrait ainsi à incorporer ces abattements passés (amortissements, travaux, etc.) lors de la vente éventuelle du logement, augmentant ainsi le prix sur lequel le propriétaire sera taxé. Selon Capital, « un bailleur encaissant 14000 euros de loyers par an serait alors imposé sur 9800 euros de revenus fonciers, au lieu de 7000, soit un impôt de 2940 euros au lieu de 2100, pour une tranche marginale de 30 %. »

Bruno Benveniste

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