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Economie

Les banques s’engagent à de nouvelles obligations concernant les crédits

18 avril 2016 dans Blog, Economie

Devant des taux historiquement bas, les banques vont devoir encadrer plus encore les allocations de crédit, en terme de conseil mais aussi d’évaluation immobilière. Selon le cabinet Cofaris interrogé par PAP, « les nouvelles mesures de la Directive Crédit visent à créer un marché du crédit hypothécaire à l’échelle de l’Union européenne et mettre en place les conditions d’une meilleure information et protection des consommateurs ». Au delà de la solvabilité de l’emprunteur, le prêteur est tenu d’un devoir de mise en garde. « Il s’agit donc d’un texte symbolique de l’après-crise des subprimes qui s’inscrit dans une nouvelle approche de l’octroi du prêt ».

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« Aujourd’hui, le banquier a évidemment un devoir de conseil envers son client. Mais en matière d’évaluation immobilière, il dispose d’une grande marge de manœuvre  », rajoute le cabinet Cofaris. « Soumettre l’évaluation à des normes strictes va notamment permettre aux organismes financiers de réduire au maximum leur risque », poursuit le directeur : « Déterminer la valeur hypothécaire et calculer le ratio LoanToValue (ratio de risque correspondant au rapport entre l’endettement et la valeur marché du bien) va devenir indispensable pour apprécier le risque bancaire dans le cadre d’un financement.« 

Le décret destiné à transposer la directive dans le droit français va justement professionnaliser le métier. « L’évalueur devra alors être dûment qualifié, justifier chaque année de 20 heures de formation, s’appuyer sur des normes internationales, être affilié à une organisation professionnelle signataire de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et, évidemment, s’engager à respecter cette charte…« 

Bruno Benveniste

La Loi Alur bientôt étendue à toute la région parisienne ?

10 avril 2016 dans Actualité, Economie

C’était l’un des effets secondaires inattendus de la Loi Alur, qui régit désormais l’encadrement des loyers à Paris intramuros : l’agglomération parisienne, et en particulier la proche banlieue, devenait parfois plus coûteuse que les arrondissements les moins chers de Paris !

L’agglomération parisienne consiste, selon l’Insee, en Paris ainsi que les trois départements attenants  que sont les Hauts-de-Seine, la Seine-St-Denis et le Val-de-Marne. Il faut y ajouter une partie des départements de grande couronne (288 communes sur 1 157), soit 10,5 millions d’habitants, près de 90% de ceux de la région Ile-de-France.

Cet agrément, qui prend six semaines à être obtenu, permettra de procéder à une collecte de données sur ce périmètre, auprès des bailleurs et des professionnels selon le ministère. Environ deux ans de données fiables sont nécessaires avant la mise en place, comme à Paris depuis le 1er août, de l’encadrement des loyers.

Bruno Benveniste

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L’ancien explose dans les ventes !

5 avril 2016 dans Blog, Economie

29%, c’est le chiffre record de la hausse de l’ancien en Ile de France sur l’année 2015 ! C’est la chambre des notaires qui vient en effet de confirmer ce chiffre étonnant. Côté chiffre, on compte en effet 35 940 logements de vendus, un bond qui s’explique par de nombreux facteurs, après une année 2014 sinistrée…

Et comme toujours, c’est Paris qui arrive en pôle position du marché, avec pas moins de 36% de progression, tandis que le marché de la grande couronne est à la traîne à 22%. La petite couronne, elle, est dans la moyenne supérieure, avec 33% de plus côté transactions.

Les prix, par contre, n’ont pas accompagné ce décollage incroyable, puisqu’on note une stabilité sur Paris et sa région (Paris affiche 8 000€/m2)…

Bruno Benveniste

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Les SCPI chouchoutes des Français

30 mars 2016 dans Blog, Economie

En 2015, les SCPI ont atteint un niveau record de collecte: 5 Mds € (brut). Le classement édité par Primaliance révèle que les trois premières : Rivoli Avenir Patrimoine (403,56m€), PF02 (360,64m€) et Primopierre (323,74m€) ont engrangé à elles seules 1,09 md € soit près de 22% de la collecte brute totale. Ce pourcentage grimpe à 55% (2,78mds €) si l’on retient les dix premières SCPI.

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Concernant la sectorisation géographique Paris et sa région sont généralement favorisés. Mais certaines SCPI se distinguent par le poids important représenté par leurs acquisitions à l’étranger. Par exemple, Corum Conviction (Corum AM, 7ème – 268€) affiche une exposition européenne de 68% quand celle d’Immorente (Sofidy, 6ème- 270,44 m€) dépasse 13%.

De son côté, la province est surtout présente chez PF02 (Périal, 2ème- 360,64 m€) et Notapierre (Unofi, 10ème- 199,49 m€) avec une pondération régionale respective de 50% et 46%.

Bruno Benveniste

Prêt à Taux Zéro : comment ça marche ?

29 mars 2016 dans Blog, Economie

D’après une étude révélée ce matin, plus de 30% des acquéreurs de biens immobiliers ne savent pas s’ils sont éligibles ou non au Prêt à Taux Zéro (ou PTZ). Le PTZ, c’est quoi ? Tout simplement un prêt immobilier « pouvant être contracté pour financer l’achat ou la construction d’un premier bien immobilier au titre de la résidence principale. Un ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années est à nouveau éligible. Sans frais de dossier ni intérêts, ce prêt ne permet pas à lui seul l’acquisition d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal avec éventuellement un apport personnel du primo accédant. Il est accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État et la société de gestion du dispositif. »

Le PTZ dépend du lieu d’achat — »L’obtention du PTZ, ainsi que son montant et ses modalités de remboursement, dépendent du montant de l’opération, du nombre de personnes composant le ménage, des ressources du ménage et de la tension de la zone où se situe l’achat immobilier à financer (de A à C). Plus la zone où est situé le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt est élevé.« — et bien sûr des revenus du ménage : « l’emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus qui varie selon la zone et la composition du foyer. Par exemple, la limite pour une personne seule est de 37.000 euros en zone A (Paris) tandis qu’elle sera de 24 000 euros en zone C (zones rurales). Pour un ménage de 4 personnes, ces plafonds sont doublés. »

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Le montant maximal est calculé en appliquant un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Quant à la durée du prêt, elle dépend de « la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans la première tranche, la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à 100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt de 20 ans. »

Bruno Benveniste

Baromètre des prix de l’immobilier neuf : Paris, plus gros perdant

24 mars 2016 dans Actualité, Economie

D’après le site « Trouver un Logement Neuf.com », qui vient de révéler le nouveau baromètre des prix de l’immobilier neuf, la baisse des prix la plus forte en trois ans toucher… Paris : le prix moyen d’un appartement neuf de trois-pièces, surface de référence dans ce baromètre, a fortement diminué dans la capitale en trois ans. Entre mars 2013 et mars 2016, un T3 coûte en moyenne 96 000 € de moins dans la capitale. Les propriétés d’exception, elles, sont moins touchées par ce phénomène.

Même s’il s’agit de la plus forte correction de ce top 10, Paris reste bien sûr la grande ville la plus chère de France. Le prix d’un trois-pièces, 653 000 €, y est trois fois plus cher qu’à Marseille, pourtant 2ème plus grande ville de France. Si en trois ans, le podium des grandes villes les plus chères reste identique, Paris devant Nice et Lyon, les écarts sont moindres en tête du classement puisque Nice et Lyon enregistrent les plus fortes hausses de prix de ce top 10. Il faut compter 16 000 € de plus pour s’offrir un trois-pièces sur la Côte d’Azur, quand dans la capitale des Gaules, le budget moyen pour un T3 a grimpé de 25 000 € !

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Bruno Benveniste

 

2016, une année de tous les records ?

23 mars 2016 dans Blog, Economie

Avec des taux de crédits à un niveau jamais vu, l’année 2016 pourrait bien exploser tous les records en terme d’achat immobilier. « Motivés par la baisse continue des taux des crédits immobiliers, doublée d’un contexte économique et politique favorables, les Français en profitent pour investir dans l’achat d’un bien immobilier, » déclare ainsi le président du réseau de petites annonces immobilières Particulier à Particulier.

Le Crédit Foncier table même sur des ventes en ancien allant jusqu’à 825 000 unités, un record toutes catégories… Et le pouvoir d’achat de ces emprunteurs en tous genres (primo-emprunteurs ou autres) a explosé en seulement 4 ans : 22% de plus ! Il faut dire qu’en 2012, les taux d’emprunts étaient à plus de 4%…

Ce mouvement implique ainsi un fort retour des primo-emprunteurs (un bond de 30% à 40% des achats du marché) mais aussi des investisseurs. 2016 pourrait donc bien être une année record qu’il ne faudrait absolument pas manquer pour acheter, neuf ou ancien !

Bruno Benveniste

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Quelle bonne réforme pour la fiscalité foncière ?

22 mars 2016 dans Blog, Défiscalisation, Economie, Taxation

Avant la fin de son mandat, le gouvernement voudrait réformer en profondeur la fiscalité foncière, avec, comme idée sous-jacente, la volonté d’encourager la liquidité du marché, au détriment de la rétention foncière.

Le dernier rapport en date remis au gouvernement propose en effet de supprimer les taxes sur les transactions et d’augmenter d’autant les taxes sur la détention de l’immobilier (les taxes foncières).

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Ce rapport Figeat veut aussi s’attaquer à la fiscalité du foncier bâti et non bâti : « il est illusoire de penser que nous pouvons agir efficacement face aux comportements de rétention du foncier sans traiter le sujet de la fiscalité », précise Dominique Figeat aux ministres du Logement Emmanuelle Cosse et du Budget Christian Eckert. Figeat veut donc « réviser les valeurs locatives qui servent à calculer les taxes foncières, et dont les bases n’ont pas été modifiées depuis plus de 40 ans. »

La Tribune ajoute que le rapport Figeat propose « d’inverser le barème d’abattement des plus-values, en le rendant dégressif et donc hyper avantageux à court terme, il privilégie clairement une autre proposition : supprimer les abattements pour durée de détention en intégrant un dispositif qui prendrait en compte l’inflation, ainsi qu’un niveau d’imposition plafond. » Une façon de contenir l’imposition des plus-values connectées à l’inflation.

Bruno Benveniste

Que s’acheter avec 1 000 000€ ?

21 mars 2016 dans Actualité, Economie, Propriété d'exception

C’est le spécialiste du haut de gamme immobilier qui lancé ces derniers jours cette enquête : que faire avec 1 000 000€ à dépenser dans l’immobilier ? Comme l’explique Barnes, la tendance est de plus en plus à l’internationalisation des achats mais attention aux mauvaises surprises pour ceux qui n’ont pas l’immobilier dans le sang : les législations locales et le suivi du locatif peut être très pénible à distance si l’on n’y consacre pas beaucoup de temps…

Alors, vous êtes plus 20m² à Monte-Carlo, 56m² à Paris ou 204m² en Afrique du Sud ? Le plus cher reste bien évidemment Monaco, à égalité avec Hong Kong ! Jetez un oeil à ce comparatif !

  •  20 m² à Monaco
  •  33 m² à Londres
  •  56 m² à Paris et à Genève
  •  74 m² à Venise
  •  83 m² à Rome
  •  95 m² à Vienne
  •  111 m² à Florence
  •  143 m² à Dublin
  •  166 m² à Madrid
  •  20 m² à Hong Kong
  •  34 m² à New York
  •  145 m² à Dubaï
  •  204 m² à Cape Town

Bruno Benveniste

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Taux d’emprunt au plus bas : la fin des négociations ?

19 mars 2016 dans Blog, Economie

Avec des records historiques en terme de taux d’emprunt, qui sont actuellement au plus bas, où se situe encore votre marge de négociation avec votre banque ? Si, dans le passé, de grosses différences pouvaient être faites en faisant marcher la concurrence entre établissements prêteurs, ou via des courtiers, existe-t-il encore une marge réelle sur laquelle discuter ?

On oublie un peu trop vite, surtout lorsqu’on est primo-emprunteur, la question de la délégation d’assurance. « En 2015, la demande pour un changement d’assurance sur un prêt octroyé depuis moins de 12 mois (loi Hamon) ne concerne que 15% des demandes », annonce Hervé Hatt. « Un chiffre encore faible pour plusieurs raisons : une méconnaissance du dispositif, la réticence de certains établissements bancaires et la faiblesse des taux des crédits qui fait oublier le tarif de l’assurance, sans parler de la peur de la complexité administrative », explique Maël Bernier à PAP.

La délégation d’assurance s’oppose à l’assurance groupe de la banque. Il s’agit de ne pas adhérer au contrat de groupe proposé par cette dernière et de souscrire un contrat d’assurance individuel auprès d’un assureur. La délégation d’assurance concerne particulièrement les jeunes, qui peuvent trouver des conditions d’assurance individuelle plus intéressantes (décès, invalidité, incapacité) et les profils plus risqués, qui voient souvent leur adhésion à une assurance de groupe refusée. Et la différence entre une assurance groupe et une assurance déléguée peut dépasser les 10 000 €, ce qui n’est pas négligeable…

Bruno Benveniste

Assurance Road Sign with dramatic clouds and sky.

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